* CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN

- SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
Trong nhiều năm qua, giải quyết nhà ở cho người dn là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng của nước ta. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh đang là vấn đề rất bức thiết. Với dân số hiện tại của thnh phố trên 8 triệu người và theo dự kiến có thể tăng lên đến 10 triệu dân trong thời gian tới. Vì vậy, vấn đề nhà ở cho người dân là một nhu cầu cần được nhà nước và cả x hội chung tay giải quyết để góp phần ổn định xã hội, làm nền tảng phát triển kinh tế – xã hội.
Để giải quyết sự quá tải của hạ tầng khu vực trung tâm thành phố, ngoài việc phải hạn chế sự gia tăng dân số cơ học, cần thực hiện việc tái cấu trúc và tái bố trí dân cư một cách hợp lý. Theo định hướng quy hoạch của nhà nước thì việc giãn dân từ trong trung tâm Thành phố ra các quận ngoại vi như quận 8 là thật sự cần thiết.
Căn cứ theo Quyết định 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 của UBND Thành phố về ban hành kế hoạch triển khai Chương trình hnh động thực hiện chương trình nh ở giai đoạn năm 2006-2010, công ty Imexco có dự định đầu tư dự án xây dựng khu chung cư Glory Tower nhằm mục đích phục vụ cho các đối tượng có mức thu nhập trung bình v một phần phục vụ ti định cư.
Với nhiều dự án xây dựng và cải tạo hạ tầng đô thị như hiện nay và trong thời gian sắp tới, để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố trong quá trình hội nhập quốc tế sẽ cần một quỹ nhà ở rất lớn phục vụ cho nhu cầu tái định cư. Giải quyết vấn đề tái định cư chính là một trong những công tác khó khăn nhất trong quá trình thực hiện của các dự án hạ tầng và cải tạo đô thị, gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư, gây lãng phí, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự của Thành phố, gây ra nhiều bức xúc, kiện tụng trong dân chúng.
Vì vậy, việc đầu tư xây dựng một công trình chung cư cao tầng nhằm đáp ứng cho thành phố một lượng lớn quỹ nhà ở cho người dân và một phần phục vụ tái định cư là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường và chủ trương của nhà nước trong tình hình hiện nay.
Hiện trạng vị trí khu vực dự án là khu kho xưởng cũ, xuống cấp, nền đất thấp, yếu, thường xuyên bị triều cường, ngập lụt nên chi phí xây dựng nền móng cao dẫn đến giá trị đầu tư cao. Do nền đất thấp yếu nên không thuận tiện để xây dựng tầng hầm, chính vì vậy dự án này phải sử dụng tầng trệt làm bãi đậu xe và một phần sử dụng cho mục đích sinh hoạt cộng đồng, sẽ không còn chỗ cho các loại hình kinh doanh thương mại – dịch vụ. Đồng thời, UBND quận 8 có nhu cầu thu hồi lại khu 2.041,8 m2 để làm khu hành chính quận gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư và các cổ đông liên quan.
Đề nghị UBND  quận 8 và các sở ban ngành liên quan hỗ trợ để việc đầu tư dự án mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, góp phần cải tạo cảnh quan, tạo dựng môi trường sống tốt, tạo ra quỹ nhà ở đồng bộ phục vụ nhu cầu và lợi ích chung cho xã hội, đồng thời làm giàu ngân sách thành phố thông qua việc đóng thuế doanh nghiệp.

- CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN
-    Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH ngày 26/11/2003;
-    Căn cứ Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003;
-    Căn cứ nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;
-    Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
-    Căn cứ Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình;
-    Căn cứ quyết định số 11/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Về việc ban hành định mức chi phí Lập dự án và Thiết kế xây dựng công trình;
-    Căn cứ Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc Ban hành định mức chi phí Quản lý dự án đầu tư xây dựng;
-    Căn cứ quyết định số 2192/QĐ-UB ngày 22/5/2002 của Chủ tịch UBND Thành phố về việc giao tài sản cố dịnh cho Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp và đầu tư Tp. Hồ Chí Minh;
-    Căn cứ Công văn số 7405/UBND-ĐT ngày 13/11/2007 của UBND Quận 8 về việc đầu tư xây dựng tại khu đất 301 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8, Tp. Hồ Chí MinhoHo;
-    Các tài liệu liên quan đến khu vực đầu tư.

* PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

- ĐỊA ĐIỂM – HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH

+ Vị trí công trình trong quy hoạch tổng thể

Công trình căn hộ chung cư tọa lạc tại 301 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8, Tp. Hồ Chí Minh thuộc khu quy hoạch dân cư phát triển, công viên cây xanh cách ly và cầu đường Bình Tiên nối dài dự phóng. Khu đất dự kiến xây dựng công trình bao gồm:
Khu A: có diện tích khoảng 7.546,8 m2
-    Phía Đông Bắc: giáp khu kho xưởng của Cảng sông Thành phố.
-    Phía Đông Nam: giáp khu dân cư hiện hữu.
-    Phía Tây Bắc: giáp đường Bến Vân Đồn và Kênh Tàu Hủ.
-    Phía Tây Nam: giáp đường Bình Tiên.
Khu B: có diện tích khoảng 2.041,8 m2
-    Phía Đông Bắc: giáp đường Bình Tiên.
-    Phía Đông Nam: giáp khu dân cư hiện hữu.
-    Phía Tây Bắc: giáp đường Bến Vân Đồn.
Phía Tây Nam: giáp khu kho xưởng hiện hữu

+  Hiện trạng sử dụng

Hiện trạng khu đất là nhà kho – văn phòng làm việc.
Vị trí khu đất thuộc thửa số 1 tờ 1 và thửa số 5 tờ 2 bản đồ địa chính phường 14, quận 8. Tổng diện tích của khu đất là 9.588,6m2, trong đó:
-    Thửa số 1 tờ 1: 2.041,8 m2;
-    Thửa số 5 tờ 2: 7.546,8 m2.

+  Điều kiện tự nhiên

Khu vực quận 8 có điều kiện tự nhiên tương tự với điều kiện tự nhiên thành phố Hồ Chí Minh:
-    Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có nhiệt độ cao đều trong năm. Có hai mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô, mùa khô kéo dài tư tháng 12 đến tháng 4, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
-    Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949mm, năm cao nhất 2.718mm (năm 2908) và năm nhỏ nhất 1.392mm (năm 1958).
-    Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140/kcal/cm2/năm.
-    Độ ẩm không khí tương đối:
+    Độ ẩm bình quân/năm khoảng 80,82%;
+    Độ ẩm thấp nhất vào mùa khô khoảng 71,7% và mức thấp tuyệt đối xuống tới khoảng 20%;
+    Độ ẩm cao nhất vào mùa mưa khoảng 86.8% và có trị số cao tuyệt đối tới khoảng 100%.
-    Số giờ nắng trung bình: 6-8 giờ/ngày.
-    Tổng lượng bốc hơi/năm: 1.114 ml.
-    Hướng gió chủ đạo theo mùa:
+    Mùa mưa: Gió Tây Nam;
+    Mùa khô: Gió Đông Nam;
+    Tốc độ gió trung bình: 2m/s, không có bão, ít bị thiên tai và không có lốc xoáy.

+  Hiện trạng kiến trúc:

Khu đất hiện thời là khu nhà kho cấp 4.

+  Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

Cấp điện: Khu vực dự án đã có đường dây trung thế và hạ thế đi qua theo tuyến giao thông.
Giao thông: Khu đất nằm trên trục cầu đường Bình Tiên nối dài dự phóng.
Cấp thoát nước: Khu vực này đang được cung cấp nước và thoát nước theo hệ thống cấp thoát nước của Quận 8.

-  PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ XÂY DỰNG

+  Quan điểm thiết kế

-    Tận dụng tối đa hệ số sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả đầu tư cho công trình.
-    Hệ thống thang thoát hiểm được bố trí hợp lý, đảm bảo điều kiện an toàn và thoát người khi có sự cố.
-    Hệ thống thang máy đảm bảo giao thông trục đứng thông suốt và phù hợp với từng chức năng sử dụng, trong đó phải xét đến độ an toàn và riêng tư cho các căn hộ chung cư.
-    Các căn hộ chung cư phải được thiết kế đảm bảo độ thông thoáng tự nhiên và hợp lý về công năng sử dụng, đi kèm với việc tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuận thuận tiện, phù hợp và kinh tế đối với nhà đầu tư.
-    Các căn hộ chung cư có diện tích trung bình phù hợp với định hướng đầu tư xây dựng chung cư cho người có thu nhập trung bình và một phần phục vụ công tác tái định cư.
-    Phong cách kiến trúc hiện đại và các chi tiết kiến trúc phù hợp với điều kiện khí hậu môi trường của Tp. Hồ Chí Minh.
-    Màu sắc và vật liệu phải được cân nhắc để đảm bảo tính thẩm mỹ, hài hòa với không gian xung quanh, đặc biệt có xét đến các góc nhìn trên toàn trục đường và các con kênh, tạo được dấu ấn riêng cho công trình.

+  Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (dự kiến):

Khu đất có diện tích tương đối lớn khoảng 9.588,6m2, hình dáng khu đất tương đối phức tạp (gồm 2 khu), khu đất nằm cách xa trung tâm thành phố nên việc xây dựng một căn hộ chung cư  tại vị trí khu đất nêu trên là phù hợp:
-    Tầng cao xây dựng (không kể tầng hầm) tối đa khoảng 25 tầng;
-    Mật độ xây dựng khoảng 40%;
-    Hệ số sử dụng đất khoảng 7-8.
Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường và khuôn viên khu đất theo quy hoạch

+  Chức năng các tầng:

-    Tầng hầm: chức năng chính làm bãi đậu xe.
-    Tầng trệt: chức năng chính để bố trí khu sinh hoạt cộng đồng, bãi đậu xe, các hoạt động thương mại dịch vụ, v.v…
-    Tầng 2 đến tầng 24: chức năng chính bố trí các căn hộ cho thuê.
-    Tầng sân thượng: bố trí hệ thống kỹ thuật phục vụ cho sự vận hành của công trình.

+  Phân phối diện tích các tầng trong công trình:

Tầng hầm: Diện tích sàn là 4.125m2, bao gồm:
+    Giao thông: 110m2.
+    Bãi xe: 3.815m2.
+    Kho - kỹ thuật: 200m2.
Tầng trệt: Diện tích sàn là 2.063m2, bao gồm:
+    Giao thông: 110m2.
+    Bãi đậu xe: 953m2.
+    Kho – kỹ thuật: 100m2.
+    Sinh hoạt cộng đồng: 900m2.
Tầng 1 đến tầng 23: Diện tích sàn của một tầng là 2.063m2, bao gồm:
+    Giao thông: 110m2.
+    Khu căn hộ: 1.953m2.
Tầng 24: Diện tích sàn là 1.375m2, bao gồm:
+    Giao thông: 110m2.
+    Khu căn hộ: 1.265m2.
Tầng sân thượng: Diện tích sàn là 90m2, bao gồm:
+    Kho – kỹ thuật: 100m2.
+    Sinh hoạt cộng đồng: 1.185m2.